Investiční hypotéky narazily na přísnější pravidla

Investice do bytů byla v Česku dlouho založená na jednoduché představě: koupit nemovitost, co největší část ceny pokrýt hypotékou a splátku z velké části platit z nájmu. Přísnější doporučení České národní banky tuto strategii komplikuje. U investičních hypoték mají poskytovatelé uplatňovat limit LTV 70 procent a DTI 7. Prakticky to znamená větší potřebu vlastních peněz a omezení celkového zadlužení vůči příjmům.

Doporučení cílí zejména na úvěry na třetí a další obytnou nemovitost nebo na financování s investičním účelem. Pro běžného kupujícího prvního vlastního bydlení nejde o plošnou změnu pravidel, ale dopad na trh může být širší. Pokud se investorům zhorší přístup k levnějšímu financování, může se snížit počet nákupů čistě na pronájem. To by teoreticky mohlo uvolnit část nabídky pro vlastní bydlení, ale v praxi záleží na lokalitě, cenách a síle hotovostních kupujících.

Pro investory je zásadní změna v kapitálové náročnosti. Dříve bylo možné pracovat s vyšší úvěrovou pákou, nyní je nutné mít výraznější vlastní zdroje. To může zvýhodnit zkušené investory, fondy nebo kupující s hotovostí a naopak omezit drobné investory, kteří chtěli postupně budovat portfolio bytů s minimem vlastního kapitálu.

Trh se tím nestává méně zajímavým, ale dospělejším. Výnos z nájmu musí vycházet i při konzervativnějším financování, s rezervou na neobsazenost, opravy, daně a budoucí sazby. Investiční byt už nelze hodnotit jen podle víry, že cena vždy poroste. Nová pravidla nutí počítat přesněji a oddělit skutečnou investici od nákupu, který dává smysl pouze při extrémně optimistických předpokladech.

Zdrojové východisko: ČNB: Doporučení k investičním hypotékám; ČT24: Banky zpřísní limity pro investiční hypotéky