Hypotéky v roce 2022

Hypotéka je v ČR brána skoro jako povinnost a mít vlastní bydlení něco jako „právo“. Ve světě to takto bežné není a nás je to dáno situací na trhu bydlení za posledních 30 let a v době za komunismu, kdy jediné „zajímavé“ vlastnictví byla nemovitost a my jsme si na vlastní bydlení zvykli jako na „běžný standard“.

Peníze byly dlouho „levné“ a úrok nad 3% u hypotéky byl brán posledních pár let jako „zlodějina“ (lidé totiž rychle zapomínají, protože úroky u hypoték dříve mívali i dvojciferné hodnoty a všem to přišlo „normální“).
Situace začátku roku 2022 (Ukrajina, Inflace, zásahy ČNB do měnové politiky státu, vysoké zadlužení předchozí vlády) však staví žadatele o hypotéku a lidi s končící fixací před několik, roky neřešených dilemat.

Končí Vám letos fixace hypotéky?
Zjistěte si (nejlépe hned) jaké podmínky pro další období můžete dostat od různých bank. Nejlepší je pro to využít služeb zkušeného finančního poradce - nebo i dvou, protože můžou mít různě nasmlouvané dohody u různých bank - kteří Vám donesou seznam různých nabídek hypoték od různých bankovních domů.

V klidu si je doma srovnejte do tabulky v Excelu a zaměřte se na následující hodnoty: Úrok, výška splátky, doba fixace, doba splácení. Najděte hodnoty, které nejlépe odpovídají Vašemu rozpočtu a s tímto návrhem jděte do banky, kde aktuálně máte hypotéku a požádejte je o stejnou nebo lepší nabídku, než máte u konkurenční banky.

Jakmile dostanete protinávrh od banky, kde již hypotéku máte, srovnejte ho s nejlepší nabídkou a zvažte, jestli se Vám vyplatí přejít k jiné bance (budete totiž platit úroky úplně od začátku a pokud již u stávající banky jste několik let, je možné, že zaplatíte i přes výhodnější podmínky víc a tudíž se Vám nevyplatí přecházet jinam).

Vzhledem k inflaci nejisté výši úroků v budoucnu je nejkritičtější místo doba další fixace. Obecný předpoklad je, že výška úroků bude v čase do budoucna opět klesat (nikdo netuší ovšem kdy přesně začne), proto je lepší volit fixaci spíše kratší než delší.

Pokud Vaše finance nedovolují platit vysokou splátku, je lepší si splácení co nejdéle protáhnout, čímž sice zaplatíte teoreticky (viz dále) víc, ale snížíte fixní náklady pro daný měsíc a pokud jste spořiví, můžete si dávat část peněz bokem a jednou za rok je použít k vyplacení až 25% části hypotéky, kdy takto uhradíte jen čistě dlužnou částku a nikoliv úroky (jako v běžné měsíční splátce).

Chci letos koupit nemovitost na hypotéku?
Předně bych zvážil, jestli skutečně letos potřebuji nakupovat a nemohu nákup odložit, až se situace trošku uklidní a začne se stabilizovat (nikde sice není psáno, že situace bude lepší, ale obecně po každé krizi přichází klidné období).
Pokud i tak potřebujete jít do nového bydlení, platí pro Vás vše (až na část s protinávrhem od stávající banky) co je psáno výše v části o končící fixaci.
Naopak ale budete muset řešit dofinancování z vlastních zdrojů, protože Vám banka bohužel nepůjčí na 100% nemovitosti ( i když vy se jí v některých případech vyplatilo Vám půjčit na 110%, ale bohužel pravidla jí to neumožňují).

Zde bych se nebál obejít rodinu a poprosit je, aby Vám s touto částí pomohli, pokud nemáte dostatek volných prostředků, které by požadovaných rozdíl pokryly.
V případě, že nemáte tuto možnost, je vhodné využít například stavebního spoření a dofinancovat nemovitost z něj. Výhoda stavebního spoření je, že máte konečnou částku co musíte splatit a je jedno kdy tak uděláte (tj. neplatí, že natažením doby splácení se prodraží jako se to děje u hypotéky).

Reálně si pak spočítejte, kolik Vás bude nová nemovitost měsíčně stát na výdajích (hypotéka, stavební spoření, splátka rodině, pojištění, nové vybavení + opravy nemovitosti, služby, vodné, stočné, plyn, elektřina atd.) a porovnejte s tím co aktuálně platíte (pravděpodobně) v podobě nájmu a inkasa a zvažte jestli Vám to finančně dává smysl a utáhnete to.

Vyplatí se mi vyplatit stávající hypotéku?
Stručná odpověď je ano, pokud peníze které použijete na vyplacení hypotéky nebudou v následujících měsících/letech chybět ve Vašem rozpočtu.
Pojďme si to trochu rozebrat. Během roku můžete vyplatit „beztrestně“ (tj. bez dalších poplatků) až 25% čisté dlužné částky, takže vyplacením si obecně pomůžete vždycky nehledě na situaci na trhu.
Pokud máte volné peníze, tak je takováto investice jedna z nejlepších protože využívá nízkého stávajícího úroku Vaší hypotéky, vysoké inflace a rostoucí ceny nemovitostí. Výsledek těchto tří parametrů Vám pak dá procento reálného zhodnocení částky, kterou jste použili na umoření hypotéky.
Určitě bych také naplánoval vyplacení hypotéky v co největší části po dobu zbývajících let fixace a to zvlášť v případě, kdy máte velmi nízký úrok. Cílem je totiž mít na doplacení po ukončení fixace co nejnižší částku na kterou pak po budou aplikované nové úroky, které nikdo netuší jaké budou.

Shrnutí tedy zní:

Fixaci momentálně raději kratší než delší.
Novou hypotéku jen pokud to dává finančně smysl.
Vyplatit se z hypotéky se vždycky vyplatí.

zdroje:
seznamzpravy.cz